CANONI LIBERI, CONCORDATI  O… SOCIALI ?

Brutte notizie sul fronte dell’affitto. L’anno appena iniziato si profila infatti assai pesante non solo per le famiglie a basso reddito, per i lavoratori precari, per i portatori di handicap, per gli anziani con pensione sociale, per gli immigrati, ma anche per le famiglie a medio reddito che ancora pagano un canone. 

Le cause sono diverse. Il mercato immobiliare è in fibrillazione e continuano a salire i prezzi delle abitazioni con ripercussioni sul livello dei canoni . Nel 2005 scadranno  circa 700.000 contratti di locazione gran parte  dei quali prefigura il rischio di un passaggio dal cosiddetto canale “agevolato” a quello “libero. Il 31 marzo 2005 cesserà  la proroga degli sfratti concessa alla fine dell’anno scorso, senza che sia stata  avviata alcuna misura prevista per far fronte alla condizione di disagio degli inquilini sfrattati.

E’ stata poi varata una legge finanziaria che nulla prevede a favore dell’affitto e inasprisce la fiscalità sugli immobili e tutti i costi di giustizia (bolli, iscrizioni a ruolo, imposte ipotecarie e catastali, disponibilità ad un ritocco dell’Ici). Continua  attraverso le cosiddette cartolarizzazioni  lo smantellamento del residuo patrimonio immobiliare pubblico,che poteva essere l’unico calmiere del mercato e l’unica vera salvaguardia dall’emergenza abitativa.

Non è stato infine rivalutato o incrementato il fondo integrativo dell’affitto gestito dai Comuni, già insufficiente e destinato finora ad una ristretta cerchia di famiglie con redditi minimi ed a livello di povertà.

Prezzi degli immobili alle stelle

Nell’ultimo anno (2004) i prezzi delle abitazioni sono lievitati del 10,8% (media in 13 grandi aree urbane). I dati Nomisma ci dicono che dal 2000 ad oggi gli aumenti stimati sono stati i seguenti:

                                 anno                              aumento percent.

2000                                        7,2 %

2001                                        8,8%

2002                                        9,5%

2003                                        9,8%

2004                                        10,8%

L’incremento nominale complessivo dal 2000 al 2004 è stato del 45%, mentre l’incremento in moneta a parità di potere di acquisto è stato del 31,6%.

Per il 2005 si prevede ancora una consistente crescita dei prezzi, anche se più attenuata rispetto agli anni precedenti (5%).

Si contrae l’offerta di affitto e crescono i canoni

L’incremento dei prezzi degli immobili, unitamente al processo di liberalizzazione dei canoni sancito dalla legge 431 del ’98 nonché alla mancanza di offerta di edilizia residenziale pubblica,ha provocato logicamente una paurosa lievitazione dei livelli di affitto.

Il mercato dell’affitto è così “dimagrito” ed attualmente resta circoscritto, per quanto riguarda la residenza principale, al 20% delle famiglie. Chi ha potuto contare in qualche risparmio ha infatti preferito accollarsi un pesante mutuo per acquistare la prima casa pur di non pagare a vuoto canoni tanto esosi.

Negli anni ’90 anche in altri paesi europei è aumentata la quota di famiglie proprietarie ed è diminuita quella delle famiglie in locazione. Tuttavia, come afferma il Censis, il decremento italiano è stato decisamente più accentuato (-20%) e contemporaneamente i canoni sono saliti maggiormente(+20 rispetto alla Germania, +22 rispetto alla Francia)

Oggi la maggior parte delle famiglie che ancora vivono in affitto si colloca in fasce di reddito medio basso. Il 60% ha un reddito netto inferiore ai 18.000 euro annui.

Per approfondire la condizione di tali famiglie in relazione al regime delle locazioni, l’osservatorio Ares ha effettuato a fine novembre 2004 una nuova rilevazione sul campo indicativa dei livelli attuali dei canoni di affitto in 12 grandi città italiane, tenendo presenti i valori mensili ed annuali medi richiesti in regime libero per un appartamento di 80-90 mq in zona intermedia tra centro e periferia. Nel canone sono state conteggiate anche le spese condominiali.

CANONE DI LOCAZIONE (Novembre 2004)

Elaborazione Ares 2000

Dalla tabella emerge chiaramente che in tre città(Venezia, Milano e Roma) gli affitti annuali superano i 18.000 euro di reddito netto, mentre in tutte le altre i canoni superano quasi sempre il 40/50% dello stesso reddito,soglia massima di incidenza oltre la quale si può supporre l’insopportabilità a causa della insufficiente quota residua di reddito da destinare agli altri consumi.

Si può dedurre quindi che non solamente le famiglie sotto i 18.000 € di reddito(il 60% delle famiglie in affitto), ma anche una consistente percentuale di famiglie con reddito netto superiore (fino a 20.000 € ed oltre) possa rimanere esclusa dal mercato dell’affitto od essere comunque respinta verso le estreme periferie delle città. Si è calcolato che soltanto a Roma vi siano circa 400.000 famiglie a cui il meccanismo perverso dell’attuale normativa delle locazioni limita o sottrae di fatto il diritto alla casa.

L’assenza di un’offerta abitativa in affitto accessibile, sempre secondo il Censis, penalizza il nostro paese per diverse ragioni:perché costituisce un limite rilevante alla mobilità dei giovani sul territorio per ragioni lavorative; perché ritarda i tempi di uscita dei giovani dalle famiglie(la quota di italiani tra i 18 e i 34 anni che vivono con almeno un genitore è passata dal 55% del 1993 al 59,6% del 2002); perché alimenta e favorisce fenomeni gravi di esclusione abitativa, che colpiscono in particolare gli immigrati anche quando dispongono di un lavoro e di un reddito adeguato.

I rinnovi contrattuali

Altro punto dolente è costituito dai rinnovi contrattuali. Nel 2005 si prevede che verranno a scadenza circa 700.000 contratti di locazione stipulati tra il 2000 e il 2001.

Di questi 700.000 almeno il 40% riguarderà quei contratti cosiddetti “agevolati” previsti dalla legge n.431 del ’98, e cioè con canone concordato sulla base di una oscillazione-un minimo ed un massimo- stabilita annualmente da un accordo tra i sindacati degli inquilini e dei proprietari.

Tali contratti, le cui condizioni di canone sono in genere più favorevoli agli inquilini di circa il 20% rispetto ai contratti “liberi”, hanno per legge una durata triennale, ma qualora proprietario e inquilino non siano d’accordo sulle condizioni del rinnovo,vengono obbligatoriamente prorogati per altri due anni alle condizioni precedenti. Ovviamente, arrivati i contratti a scadenza dopo la proroga obbligata di due anni, il proprietario , nel dare la disdetta cercherà in tutti i modi di contrattare un canone adeguato ai prezzi correnti, secondo il canale libero od anche in nero.

Sulla base di tali considerazioni  Ares ha elaborato una stima dei costi complessivi di tali rinnovi. Per le stime si è assunto un canone medio iniziale di 400 euro mensili (canone agevolato) e di 500 euro mensili come canone medio “libero”.

STIMA DEI RINNOVI DI CONTRATTI LOCAZIONE AL 2005

Nella simulazione di cui alle tabelle si è stimato un ragionevole incremento del 60% rispetto al canone medio annuo concordato relativo al 2000 in considerazione dei 5 anni trascorsi e delle aspettative del proprietario di recupero rispetto ai valori di mercato del canale libero. Più modesto(40%) intorno al 10% medio annuo, è stato calcolato l’incremento nel rinnovo del contratto libero fin dalla stipula(2001), non apparendo giustificata una quota di recupero maggiore di quella di mercato.

Complessivamente il costo complessivo degli aumenti per i rinnovi contrattuali che potrebbe abbattersi sulle settecentomila famiglie interessate è stata stimata in circa  1 miliardo e 814 milioni di euro, il che rende risibili i tagli fiscali operati dal governo per i redditi medio-bassi e potrebbe provocare l’ulteriore fuoriuscita dal mercato degli affitti da parte di molte famiglie di ceto medio.

Incombono di nuovo gli sfratti

La legge 12 novembre n.269 che ha convertito il d.l. n.240 è stato giudicato dai sindacati degli inquilini come un provvedimento farraginoso, velleitario e inconcludente riguardo alla soluzione del problema per anziani e portatori di handicap. Secondo il Sunia esso produrrà una ulteriore liberalizzazione e lievitazione degli affitti, che è l’unica cosa di cui il mercato non ha proprio bisogno. Né basteranno una manciata di mesi di proroga. Dopo la scadenza della proroga (31 marzo 2005) il problema rimarrà irrisolto.

Canone sociale, questo sconosciuto

L’emergenza casa crea indubbiamente una vera crisi sociale con gravi effetti sui livelli di democrazia sostanziale. Per questo motivo sempre più persone sono costrette, specie nelle zone metropolitane, ad occupare un alloggio od uno spazio qualunque pur di avere un tetto. In tutto il paese sono oltre 200.000 famiglie (cioè quasi 600 mila persone,di cui almeno 200.000 immigrati) ad essere coinvolte in situazioni di occupazione.Nuclei monoreddito, anziani con la pensione minima, disabili, immigrati, studenti, disoccupati: c’è una umanità intera che è costretta ad occupare qualsiasi cosa pur di avere un riparo o un posto dove vivere. D’altronde esiste nelle maggiori città un enorme patrimonio abitativo di alloggi non utilizzati (110.000 soltanto a Roma).

Ciò favorisce anche atti di occupazione “illegali”, come risposta estrema ad una grave emergenza sociale di un bisogno casa largamente insoddisfatto.

Ed anche quei sindacati degli inquilini che non approvano le occupazioni, cominciano a parlare : della necessità di invertire le politiche abitative, riformare la legge 431, assicurare una casa ai meno abbienti con un affitto “sociale” o “solidale”,triplicare il fondo integrativo dell’affitto.

Dapprima quasi clandestinamente e poi più apertamente, comincia a farsi strada la proposta di un canone sociale. Ormai lo si vede scritto, nero su bianco, in delibere ed ordinanze comunali, in accordi tra istituzioni e parti sociali a seguito di vertenze sulla casa, ciò avviene nel Lazio come in Lombardia, nel Veneto come in Emilia Romagna.

Ma che cos’è in pratica questo canone sociale?

Si tratta di sperimentare da parte delle istituzioni (Municipalità, Comuni, Regioni) una inedita tipologia abitativa che si frapponga al mercato privato degli affitti ormai irraggiungibile e all’edilizia sociale pubblica ormai in dismissione: appartamenti privati, a costo e tariffazione sociale, a disposizione degli Enti locali per destinarli alle famiglie in difficoltà abitativa. Gli alloggi dovrebbero essere reperiti all’interno del patrimonio dismesso da recuperare a scopo abitativo, di quello residenziale inutilizzato e di quello residenziale di nuova costruzione previsto nei piani regolatori generali dei Comuni. Previo censimento e monitoraggio dei bisogni abitativi,alle famiglie con accertata condizione di disagio dovrebbe essere consentito di accedere ad alloggi con canone sostenibile che non superi il 10-15% del reddito familiare percepito.

Come si vede il canone sociale è ben diverso dall’”equo canone” ( che era basato su limiti oggettivi del canone dell’appartamento in relazione ai suoi parametri catastali). Il canone sociale è invece proporzionato al reddito familiare, e per ora rimane ristretto in un ambito prettamente assistenziale.

Il passaggio del canone sociale da una sfera di interventi sperimentali di salvaguardia dei cittadini più bisognevoli, ad un quadro giuridico più definito che sancisca con una legge radicalmente modificativa della “431” un vero e proprio diritto delle famiglie ad abitare in alloggi con canoni compatibili col proprio reddito, non potrà essere certo indolore. Presuppone infatti uno scontro politico aspro, per far prevalere sul profitto e sulla rendita, le legittime aspirazioni delle famiglie ancora prive di un diritto alla casa, e per garantire con adeguati investimenti pubblici l’avvio di una politica abitativa degna di un paese civile.

Gennaio 2005

Ares (Altra Ricerca E Solidarietà) 2000

Tel.333 3759683