Rapporto sul mercato delle locazioni a più di tre anni dalla riforma (legge n. 431 del 1998)
I risultati dell'indagine

(S I N T E S I)

A più di tre anni dall'entrata in vigore della legge 9 dicembre 1998 n.431, si è cercato per quanto possibile di tracciare un bilancio di una riforma degli affitti che nelle intenzioni del legislatore avrebbe dovuto, attraverso la liberalizzazione dei canoni e con la previsione di incentivi fiscali per i proprietari e di interventi assistenziali per gli inquilini più bisognosi, innescare un processo virtuoso in grado di sbloccare un mercato immobiliare "ingessato", di combattere l'annoso e assai radicato fenomeno dei contratti in nero e delle case sfitte, e di introdurre nel settore.un regime di effettiva concorrenza capace di assicurare prezzi di mercato equi ed accessibili, anche grazie alla istituzione di un mercato parallelo basato su di una contrattazione collettiva.
Nell'ambito dell'indagine, oltre a monitorare l'entità degli incrementi dei canoni e l'estensione degli affitti in nero, si è anche tentato di analizzare la spesa-casa nelle maggiori città italiane, da Milano a Palermo, calcolando oltre al canone di affitto le altre voci accessorie ma indispensabili (condominio, riscaldamento, luce, gas, ) collegate alla gestione di un'abitazione. La stessa operazione è stata effettuata per quanto riguarda le abitazioni in proprietà calcolando la spesa mensile complessiva per una famiglia media in presenza di un mutuo ipotecario.
Si è inoltre rapportato il costo-casa ai salari medi nell'arco dei tre anni considerati.
Ebbene, i risultati dell'indagine delineano un quadro allarmante.
In estrema sintesi, si può dire che, allo stato, quello degli affitti è un mercato in disarmo e funzionale soltanto alla speculazione. Sulla liberalizzazione dei canoni si sono infatti innestate le spinte speculative dei gruppi immobiliari più forti che controllano, a livello internazionale il mercato degli immobili di pregio. L'introduzione della contrattazione collettiva ha avuto d'altra parte un impatto sul mercato molto inferiore alle attese e in definitiva deludente. Senza più controllo, prezzi ed affitti sono saliti alle stelle. Il patrimonio residenziale pubblico si è impoverito. Il mercato degli affitti si è ristretto ai minimi storici ed appare sempre di più destinato a coprire solamente zone di disagio abitativo , di precarietà e di irregolarità fiscale.
Un'inversione di tendenza potrebbe essere determinata soltanto da un piano di rilancio dell'edilizia popolare. Che possa creare attraverso l'opportuno coordinamento di risorse pubbliche e private le condizioni per il risanamento di interi quartieri metropolitani e per il reperimento di abitazioni compatibili con l'ambiente e caratterizzate da costi sostenibili per le famiglie.

1-La giungla dei nuovi affitti in dieci città campione

Come è noto la legge n.431/98 citata ha previsto per i proprietari e per gli inquilini due possibilità:
1) un contratto con canone totalmente libero di fissarsi secondo le leggi di mercato della domanda e dell'offerta,
2) un contratto con canone concordato in sede locale tra le organizzazioni dei conduttori e della proprietà edilizia, che fissano i minimi ed i massimi a seconda delle zone e delle caratteristiche degli appartamenti.

Il contratto con canone concordato, previsto soltanto per le zone ad alta tensione abitativa (zone metropolitane), è definito anche "agevolato" in quanto la sua scelta da parte dei proprietari viene incentivata dalla legge mediante la concessione di agevolazioni fiscali (IRPEF calcolata sul 59,5 % dell'imponibile anziché sull'85%, più sconto sull'ICI) nonché con la facoltà di stipulare una durata più breve (tre anni anziché quattro come previsto per i contratti liberi).

Dall'analisi degli accordi stipulati tra le organizzazioni dei conduttori e quelle dei proprietari in base al D.M. 5 marzo 1999 in 103 province nonché dall'esame di dati campionari relativi all'offerta libera sul mercato, si è in grado, dopo tre anni di vigore della legge di riforma, di stabilire alcuni punti fermi sull'andamento e sui livelli della contrattazione (sia per il canone concordato che per quello libero).
Per rendere il più possibile omogenei i confronti e più comprensibili le dinamiche del mercato, si è fatto costante riferimento ai prezzi, agevolati o liberi, di un appartamento- tipo, di 80-90 mq, categoria economica(A/3), situato in una zona intermedia, tra centro e periferia, non di pregio, appartamento che, nella simulazione, risulta di volta in volta localizzato in una delle seguenti dieci grandi città: Torino, Milano, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Bari, Napoli, Palermo, Reggio Calabria.

Nella tabella seguente (Tab.1), per le città considerate e per un appartamento-tipo, vengono riportati in euro :

- i valori medi relativi ai livelli attuali dei canoni "agevolati" (o concordati) ricavati dall'analisi degli accordi territoriali previsti dalla riforma e sottoscritti dalle parti sociali;
- una stima dei livelli medi dei canoni liberi calcolati in base all'analisi di dati campionari ricavati dalle offerte apparse negli ultimi tre mesi sui giornali specializzati nel settore affitti; nonché da una serie di interviste a circa 100 agenzie immobiliari.
- i valori medi degli affitti in base alla disciplina precedente (patti in deroga).
- la differenza in percentuale tra i canoni 1998 e i canoni 2002(liberi e concordati)

Tab.1
AFFITTI AGEVOLATI E LIBERI
(appartamento 80-90 mq non di pregio in zona intermedia)

Fonte ed elaborazione Ares2000

Dalla tabella suesposta si può rilevare come rispetto al 1998, grazie alla nuova legge di liberalizzazione dei canoni, in soli tre anni i livelli degli affitti liberi siano mediamente cresciuti nelle dieci città considerate del 39% con punte del 60% a Torino, del 55% a Palermo e del 53% a Roma. Un incremento minore è riscontrabile per i cosidetti canoni agevolati. Ma vi è da precisare che dalle inserzioni che appaiono sui giornali specializzati non vi è quasi mai cenno ai contratti concordati(o agevolati), mentre sono ancora molto frequenti gli "uso studio", i "mobiliati" gli "affitti a non residenti", le foresterie, segno che la nuova disciplina stenta ad affermarsi anche a livello di semplice conoscenza, ed ha quindi finora inciso in maniera trascurabile sull'auspicata

regolarità e chiarezza del mercato. Da alcune stime emergerebbe che nei tre anni considerati la percentuale dei contratti concordati non supererebbe il 20% del totale. Una percentuale minima, che incide in misura irrilevante sul contenimento dei prezzi, e lascia intravedere una predilezione da parte dei proprietari per una irregolarità fiscale diffusa(consentita dal canone libero).
I "liberi" la fanno dunque da padrone, mentre anche nei pochi contratti concordati i livelli degli affitti tendono a stabilizzarsi verso il massimo.previsto dalla forbice contrattuale. Massimo che viene ulteriormente arrotondato nel cambio tra la lira e l'euro.

Secondo un monitoraggio effettuato dal Sunia nel marzo di quest'anno, il 67% degli intervistati ha dichiarato di pagare un canone superiore a 400 euro con una quota del 36% che paga affitti da 500 euro a 1200 euro. Considerando che in tali affitti sono compresi anche appartamenti di molto inferiori agli 80 mq come da campione, i dati appaiono altrettanto allarmanti, e delineano una situazione insostenibile per le famiglie a reddito medio-basso..

regolarità e chiarezza del mercato. Da alcune stime emergerebbe che nei tre anni considerati la percentuale dei contratti concordati non supererebbe il 20% del totale. Una percentuale minima, che incide in misura irrilevante sul contenimento dei prezzi, e lascia intravedere una predilezione da parte dei proprietari per una irregolarità fiscale diffusa(consentita dal canone libero).
I "liberi" la fanno dunque da padrone, mentre anche nei pochi contratti concordati i livelli degli affitti tendono a stabilizzarsi verso il massimo.previsto dalla forbice contrattuale. Massimo che viene ulteriormente arrotondato nel cambio tra la lira e l'euro.

Secondo un monitoraggio effettuato dal Sunia nel marzo di quest'anno, il 67% degli intervistati ha dichiarato di pagare un canone superiore a 400 euro con una quota del 36% che paga affitti da 500 euro a 1200 euro. Considerando che in tali affitti sono compresi anche appartamenti di molto inferiori agli 80 mq come da campione, i dati appaiono altrettanto allarmanti, e delineano una situazione insostenibile per le famiglie a reddito medio-basso

2-Occhio al salario
A livello indicativo sembra utile a questo punto confrontare i livelli di affitto nelle dieci città riscontrati come da campione negli anni 1998-2000 e 2002 con la retribuzione media mensile di un lavoratore stimabile in circa 1.300 euro (calcolati al netto delle trattenute fiscali e previdenziali).

TAB.2)

RAPPORTO TRA LIVELLI DEI CANONI E LIVELLI SALARIALI
(Considerato un salario medio di 1.300 euro netti)

elaborazione Ares2000

Come risulta dalla tabella, nel 2002 per pagare l'affitto di una abitazione di 80 mq a Roma è necessario il 55% del salario medio. Il 51% è richiesto a Milano e il 47% a Firenze.

3-La contrazione del mercato
Il caro-casa rappresenta forse uno degli elementi che più ha contribuito negli ultimi anni a restringere il mercato dell'affitto. Ai livelli più bassi di reddito il caro canone risulta insostenibile e determina l'esclusione e il difficile percorso degli esclusi verso forme di assistenza. Ai livelli di reddito medio-alto predomina invece l'opzione per la proprietà attraverso l'accensione di mutui agevolati i cui ratei, pur onerosi, risultano spesso pari o addirittura inferiori al precedente canone.
Sta di fatto che dal 1998 ad oggi il mercato dell'affitto, anche a seguito dell'operazione di dismissioni del patrimonio immobiliare degli enti pubblici e dello Stato, ha perso almeno un milione di abitazioni : più di 300mila all'anno, più di 25.000 al mese. E l'emorragia non sembra arrestarsi, tanto che il maggiore sindacato degli inquilini ha pensato bene di estendere la propria operatività verso la tutela degli interessi dei neo-proprietari utenti.
Attualmente le abitazioni in affitto sono circa 5 milioni pari a meno del 20% del totale (26 mila abitazioni) Il completamento della fase di dismissioni del patrimonio pubblico e di quello assicurativo; il permanere delle condizioni sfavorevoli per gli investimenti a rischio (borsa),la crescita incontrollata dei canoni, fanno prevedere un ulteriore restringimento del settore delle locazioni residenziali.

4-Affitti e globalizzazione
E la lievitazione degli affitti è in certo senso funzionale alla vertiginosa risalita dei prezzi nel mercato degli immobili. Secondo alcune indagini di Istituti specializzati (Nomisma e altri) negli ultimi tre anni i prezzi degli immobili hanno beneficiato di una crescita superiore al 20%. .La forte ripresa nel settore della nuova edilizia residenziale è peraltro da imputare alle favorevoli condizioni macroeconomiche, al calo dei tassi di interesse, allo spostamento di investimenti e risparmio dagli investimenti a rischio. L'incertezza dei mercati azionari e il rischio di recessione sta facendo tornare molte famiglie ed anche investitori istituzionali al mercato immobiliare che torna ad essere visto come mercato sicuro e redditizio.
Ma occorre anche considerare la rilevanza di un altro fattore, e cioè del comportamento fortemente speculativo delle grandi società immobiliari e delle lobby internazionali del mattone: Specialmente nel settore degli appartamenti di pregio, dei residence di lusso, delle case-ufficio e delle case-vacanze si sono formati dei canali internazionali globalizzati molto remunerativi, che operano soprattutto a livello informatico e che da una lievitazione generalizzata dei prezzi di mercato (anche dell'affitto) hanno tratto vantaggi insperati. Via internet ormai si può investire indifferentemente acquistando una casa-vacanza o un superattico a Nizza come a LosAngeles, in Costa Smeralda come in Cornovaglia, a Portofino come alle Bahamas. Abitarvi è un optional, ma le società di servizi che oltre alla vendita curano la gestione per conto dell'acquirente, garantiscono una rendita sicura.

5-La deregulation
La spinta alla liberalizzazione dell'affitto contenuta nella legge di riforma sembra essere stata interpretata dalla maggioranza dei proprietari come un invito a perseguire il massimo profitto fuori da ogni regola.
Non trova infatti altra spiegazione la tendenza sempre più evidente a non rispettare le normative fiscali, a non registrare i contratti o comunque a registrare soltanto una parte dell'affitto versato dall'inquilino. L'indagine Ares effettuata nei primi mesi del 2002 ha accertato che più del 40% dei nuovi contratti non viene registrato, mentre l'irregolarità supera il 60% se si tiene conto anche della registrazione di un canone diverso da quello effettivo. Risultati non molto dissimili ha avuto un recente sondaggio, effettuato dal Sunia, in base al quale la percentuale dei contratti non in regola raggiungeva il 37%.
A fronte delle furbizie dei proprietari è peraltro da riscontrare in questo campo, ad eccezione di qualche isolata operazione delle Fiamme Gialle, una quasi generalizzata inerzia delle istituzioni, una carenza assoluta di controlli, ove si pensi che per ricondurre alla ragione gli evasori basterebbe effettuare con continuità il confronto ad esempio tra utenze elettriche e posizioni Irpef
Un ulteriore incentivo all'evasione è stato infine fornito nel 2002 da una sentenza della Corte Costituzionale che ha dichiarato non necessaria per il proprietario al fine di esercitare l'azione di sfratto la dimostrazione di essere in regola col fisco.

6-Fuga verso la campagna
Una delle conseguenze più drammatiche della lievitazione degli affitti è la fuga delle famiglie a reddito basso o medio-basso verso le zone di estrema periferia o ancora più lontano, alla ricerca di prezzi più accessibili.
L'esodo dal centro-città verso le zone rurali si va intensificando contribuendo allo spopolamento delle metropoli.
Peraltro, se l'affitto è diventato un problema per chi usufruisce di un salario medio, si può immaginare quale disagio comporti per le fasce di popolazione a rischio (disoccupati, lavoratori precari, immigrati, pensionati , studenti ecc.). In particolare sulla drammatica condizione abitativa degli immigrati l'Ares ha già avuto modo di soffermarsi in precedenti ricerche, rilevando come almeno 500.000 di essi fossero alla vana ricerca di una casa degna di questo nome.
Né sembra funzionare il piano di aiuti alle famiglie colpite dal caro-casa: come ha denunciato il SUNIA, i miliardi stanziati per il Fondo di sostegno all'affitto destinato alle famiglie più bisognose e previsto dalla legge n.431 vengono utilizzati dagli enti locali con il contagocce e si sono comunque rivelati insufficienti. Ultima beffa: il Governo ha provveduto ad effettuare un ulteriore taglio al Fondo di 150 miliardi.

7- Abitazioni pubbliche: saldi di fine stagione
Un problema che rischia di incidere negativamente sulla crisi del settore abitativo è quello delle dismissioni del patrimonio pubblico.
Gli enti previdenziali non saranno più nei prossimi anni un serbatoio di alloggi per il mercato degli affitti. Il processo di vendita iniziato con il decreto legislativo 104/96 ha già portato all'alienazione di oltre settemila alloggi ed il recente decreto sulla carlolarizzazione porterà, nel giro di un decennio alla vendita totale di questo patrimonio, oltre a quello alloggiativo del demanio e del patrimonio dello Stato, facendo diminuire di oltre centomila unità il mercato.
La vendita avviene ad un prezzo di mercato "virtuale"(in quanto non derivato da una libera trattativa) scontato poi ulteriormente all'atto dell'acquisto nel caso di vendita di interi stabili. La Finanziaria prevede un ricavo di 4 mila miliardi, mentre secondo alcune stime il gettito avrebbe potuto addirittura triplicarsi se la vendita fosse stata gestita con criteri di puro mercato.
Le conseguenze di tale operazione, indipendentemente dai presumibili elementi fortemente speculativi, potranno essere varie: dall'ulteriore diminuzione della fascia delle abitazioni in affitto all'impoverimento del patrimonio residenziale pubblico complessivo(attualmente al 5% mentre la media europea è del 12%), dalla perdita irreversibile di una garanzia per ammortizzare la crescita selvaggia dei canoni alla chiusura di una delle poche vie di uscita per l'emergenza sfratti.
Anche le Compagnie assicurative, che avevano investito negli anni parte delle proprie riserve tecniche in alloggi, hanno proceduto e stanno procedendo a significative operazioni di dismissione di questo patrimonio (è il caso dell'INA, delle Generali, della RAS): Lo stesso discorso vale per le banche ed i loro fondi previdenziali: c'è una forte tendenza ad uscire dal mercato dell'affitto: Operazioni di vendita sono in corso da parte del San Paolo di Torino, del Monte dei Paschi, della BNL, della Banca di Roma (con cessione alla Pirelli). Anche le grandi società che detenevano consistenti pacchetti di alloggi in affitto hanno realizzato conferimenti, vendite, esternalizzazione della gestione del proprio patrimonio. E' il caso della Falk, dell'ENI, delle Ferrovie Spa.

8-Le spese per l'abitazione in tre città campione
Per completare il quadro del caro-casa ed evidenziare meglio i reali problemi delle famiglie in rapporto a questa spesa necessaria e fondamentale, abbiamo effettuato una nuova simulazione calcolando la spesa-casa complessiva mensile di una famiglia media rispettivamente a Milano, Roma e Palermo nelle ipotesi di affitto e di proprietà (con accollo in quest'ultimo caso di mutuo ipotecario).Il campione è costituito sempre da un'abitazione di 80-90 mq non di pregio in una zona intermedia

Tab.3

Elaborazione: Ares2000

.Tab.4

Elaborazione: Ares2000

Tab.5

Elaborazione: Ares2000

Come risulta dalle tabelle esposte, tenendo conto della spesa mensile in assoluto, il confronto tra casa in affitto e casa in proprietà vede ancora meno onerosa per una famiglia media la scelta dell'affitto. In città come Roma, caratterizzate da un caro-affitti molto elevato, la differenza tende peraltro ad annullarsi (come si può vedere permane uno scarto del solo 2%).
Occorre sottolineare come una politica di mutui più vantaggiosa e una politica fiscale che tenda ad esentare la prima casa non soltanto dall'irpef ma anche parzialmente dall'ICI ( specialmente in previsione della revisione degli estimi catastali ) potrebbe ridurre in breve tempo questo divario.
Se si considera poi l'elemento della capitalizzazione (investimento per il futuro), ovviamente il maggiore onere deve ritenersi ampiamente compensato, facendo pendere la bilancia a favore della soluzione dell'acquisto.
Ma il dato più rilevante che emerge dalle tabelle è l'entità della spesa-casa in rapporto al salario medio. Sia che si tratti di affitto o di proprietà, una spesa mensile pari al 68% o al 75% del salario per la sola voce casa come si verifica a Roma o a Milano per una casa in proprietà non appare sostenibile specialmente per famiglie di nuova costituzione e pone seri interrogativi sulle future condizioni di vita nelle nostre città.

La casa compatibile
La crisi del mercato rischia di far riesplodere in tutta la sua pericolosità sociale il fenomeno del caro-affitto. Anche a causa dei forti flussi migratori la domanda di case non riesce ad essere soddisfatta. Vi è pertanto la necessità sia di trovare forme nuove di investimento nel mercato privato da destinare all'affitto, sia di rilanciare l'affitto pubblico e sociale per dare risposta alle famiglie con reddito medio/basso, che sono largamente escluse dall'accesso all'affitto privato
Quanto al primo punto appare possibile incentivare fondi di investimento immobiliare che possano essere indirizzati all'edilizia residenziale in affitto, ma soprattutto utilizzare sempre per il settore dell'affitto forti quote di investimento dei fondi pensione (come avviene in altri paesi e in particolare negli Stati Uniti).
Sul secondo punto, occorre accrescere il finanziamento e la produzione di un'edilizia sociale qualificata, anche attraverso il recupero e la ristrutturazione delle aree dismesse e degradate.
Solo in questo modo potrà essere almeno in parte soddisfatto il diritto ad abitare di giovani coppie, immigrati, anziani. D'altra parte un piano di rilancio dell'edilizia sociale potrebbe essere l'occasione per imporre un concetto di casa eco-compatibile con l'ambiente ed a costi sostenibili con le persone che la abitano.

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